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小區車位產權復雜 究竟歸誰?

  區車位歸誰所有?開發商能否對車位“只售不租”?對于此類問題,律師給出專業解答:小區車位產權復雜,有的屬于開發商擁有、有的屬于業主共有、有的歸國家所有,至于開發商對車位“只售不租”行為是否合法,也需要搞清車位的產權性質再作出判斷。

  本報記者 林 培

  

  非規劃內車位為公攤車位 權屬及收益為業主共有

  浙江省紹興市某開發商將某小區業主委員會訴至法院,要求確認小區內的59個地面車位使用權歸其所有。

  原告是該小區的建設單位。原告稱,開工建設前,公司取得了建設工程規劃許可證,小區建成后,59個地上車位經當地自然資源和規劃部門、測繪部門驗收合格。原告認為,這59個車位是通過競標出讓土地后開發建設,且經過規劃、驗收,應該歸屬于原告所有。

  此外,原告舉證稱,開發商與買受人簽訂的商品房買賣合同中有專門條款,對建筑區劃內車位問題作出約定,即規劃用于停放汽車的地上及地下車位使用權、車庫使用權、車棚使用權屬于出賣人。

  小區業主委員會代表辯稱,小區的地面車位利用了小區公共場地的土地使用權,屬于原告依照規劃建設的物業附屬設施,屬于業主共有的土地使用權范疇,其權益應當屬于全體小區業主,原告無權主張相應權利。

  法院經調查核實,涉案的59個地上車位面積均未計入小區建筑面積,均不能辦理產權登記手續。因此,法院判決駁回了開發商的訴訟請求。

  針對此案的焦點問題,律師解釋稱,小區規劃內車位、車庫與非規劃內車位權屬有所區別。

  車位、車庫是小區業主共同生活的輔助設施,屬于小區的配套設施。之前的《中華人民共和國物權法》第七十四條對車位、車庫的權利歸屬作出明確規定,現行的《中華人民共和國民法典》第二百七十五條沿用前述規定,即:建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。

  規劃內車位、車庫是建設單位在開始建造之初經規劃部門批準,并于建造完成后可以辦理產權登記的車位。這種車位具有獨立性、可分性,建設單位可以通過出售、附贈或出租等書面合同方式,對車位、車庫所有權的歸屬作出明確約定。

  非規劃內車位是占用業主共有的道路或者其他場地用于停車形成的車位,沒有包含在最初批準的項目建設規劃中,所占用的道路或者場地屬于業主共有財產,維護費用作為公攤費用由全體業主承擔,后續改擴建車位也應由業主共有。

  此案中涉及的59個地面車位,雖在小區建造之初經過規劃設計,但這是為了滿足全體業主日常生活及公共使用需要保障設置的規定數量或比例的停車設施,規劃的初衷并非讓開發商以出賣等方式獲利。且這59個車位未計入建筑面積,不能辦理產權登記手續。最重要的是,地上車位有別于地下車位,未形成新的使用空間,房地產開發公司也無額外成本投入,實質上是占用建筑區劃內業主共有的道路或者其他場地。因此,法院審理認為,這59個地上車位應認定屬于業主共有,開發商不能以出售方式進行處分、獲利。

  產權車位一般為開發商所有 開發商有權依法出售出租

  按照相關規定,建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。開發商按照有關單位批準的規劃圖紙投資建設的小區車位,在出售、附贈或出租前,產權一般屬于開發商所有,開發商有權決定自營或依法出售、出租。

  但是在現實生活中,由于很多小區的產權車位售價不菲,因此很多業主沒有意愿購買產權車位,而是希望租用小區內的車位。在北京有不少小區的居民反映,小區內明明有閑置車位,但是開發商表示車位不面向業主出租,業主如果有停車需求,必須購置產權車位。對此,律師明確表示,此種行為不合法。

  《北京市物業管理條例》第八十條規定,物業管理區域內規劃用于停放車輛的車位、車庫,應當首先滿足業主的需要。用于出售的,應當優先出售給本物業管理區域內的業主;不出售或者尚未售出的,應當提供給本物業管理區域內的業主使用。滿足業主需要后仍有空余的,可以臨時按月出租給物業管理區域外的其他人。

  也就是說,小區如果有空置車位,必須提供給本物業管理區域的業主使用,在滿足本區域業主需要后,開發商才可以將車庫、車位出租給本區域業主以外的其他人。

  同時,《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中明確,建設單位按照配置比例將車位、車庫以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的,其行為應該符合“首先滿足業主需要”的規定。

  律師認為,開發商規定小區車位“只售不租”,屬于限制業主通過出租等方式使用車位的權利,此種情況下,業主可以向法院提起訴訟,要求法院判決開發商將空置車位面向業主出租。

  人防車位所有權屬于國家 開發商可租不可售

  按照國家規定,高層住宅和公共建筑都要有人防地下室,而人防地下室在平時就充當地下車庫功能,俗稱人防車庫或人防車位?!吨腥A人民共和國人民防空法》第二條規定,人民防空是國防的組成部分。因此,人防車位產權歸國家所有。

  《城市地下空間開發利用管理規定》明確規定:地下工程應本著“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則;《中華人民共和國人民防空法》規定:國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人,通過多種途徑,投資進行人民防空工程建設,人民防空工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有。按照上述規定,人防車位平時由作為投資者的開發商使用管理,使用收益可歸開發商所有。

  對此,律師補充說,新建民用建筑時,開發商必須依據國家相關規定結建人防工程,這是開發商應承擔的法定義務,人防車位的所有權仍舊歸屬于國家。開發商作為人防車位的建設單位,在平時對其享有使用權和收益權。但是,律師強調,人防車位使用權必須通過合法程序取得,即開發商應當在人防工程部門辦理備案登記等手續。

  律師提示,人防車位很容易辨識。通常在地下室入口安裝有人防指示牌,人防工程內部墻上醒目位置掛有“人防工程平面標注圖示”,標注圖上所標紅線范圍內的地下車位為人防區域車位。而且,人防工程必須有各自的防護單元互相獨立,設有人防門進行分隔,要有防護通道和密閉的防爆門。人防車庫或車位無法辦理產權證。

  因為人防車位產權歸國家所有,所以開發商不可出售,僅可出租,否則就是侵犯了國家對人防工程的所有權,并且租期最長不能超過20年,超過20年的租賃合同超過部分無效。




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